今年以來樓市持續高溫，各大城市量價齊升，剛需、投資、學位房…,你做好購房準備了嗎？隨著一線城市的發展，一手住宅的供應量逐漸減少，二手住宅由于配套完善、價格合理已成為購房者一個不錯的選擇。但營改增后，稅費算法貌似有點復雜，不用擔心，我們為您梳理了個人之間交易二手住宅的涉稅熱點問題，希望能幫到你。
一、個人之間交易二手住宅涉及哪些稅費？
房屋交易涉及增值稅、城建稅及教育費附加（含地方教育費附加，下同）、個人所得稅、契稅、土地增值稅、印花稅。其中，由于國家的政策扶持，個人之間交易二手住宅暫免征收土地增值稅、印花稅。所以，個人之間交易二手住宅只需要繳納增值稅、城建稅及教育費附加、個人所得稅、契稅4項稅費，具體規定如下：
備注：①表中“轉讓收入”在營改增后為不含增值稅收入；②表中個人所得稅核定征收率是以廣州為例，各城市規定不同。
二、個人之間交易二手住宅的計稅價格如何確定？
計稅價格是計算繳納各項稅費的依據，房屋交易不能簡單以轉讓收入作為計稅價格，影響計稅價格有兩個重要因素：
因素1 營改增后計稅價格需要換算成不含稅價格
如：小紅和小明準備交易一套二手住宅，合同簽訂價格為100萬，營改增前小紅和小明的計稅價格即為100萬，營改增后，不考慮其他因素，小紅和小明的計稅價格為100/(1+5%)=95.24萬，增值稅、城建稅及教育費附加、個人所得稅、契稅都因此而減少，看來營改增確實是一項實實在在的福利。但并不是所有情況下，交易雙方簽訂的合同價格都需要換算成不含稅價格，哪些情況需要換算呢？
因素2 計稅價格不得低于稅務機關的核定價格
為防止交易雙方故意簽訂陰陽合同，隱瞞真實交易價格，導致國家稅務流失。各地主管稅務機關建立了二手房交易價格評估系統，個人交易二手住宅時，合同簽訂價格不得低于主管稅務機關的系統核定價格。比如：小紅和小明交易的二手住宅的合同簽訂價格為100萬，但是主管稅務機關的系統核定價格為120萬，那么小紅和小明需要以120萬的計稅價格來計算繳納增值稅、城建稅及教育費附加、個人所得稅、契稅。另外，如果小紅和小明認為自己的交易價格真實合理，不同意主管稅務機關的系統核定價格的，小紅和小明可以向主管稅務機關提出計稅價格異議申請，由主管稅務機關核實后確定計稅價格。
三、個人之間交易二手住宅的交易方式有哪些選擇？
根據國家簡政放權、方便群眾辦事的政策，房屋贈與已經不需要對贈與雙方關系、贈與價格進行公證，交易雙方手續更加簡便，還能節省一筆公證費用。因此，親屬之間由于可以享受增值稅、個稅的優惠政策，在下表的情況中，“贈與”可能比“轉讓”的稅費少，親屬之間可以考慮以“贈與”的方式交易二手住宅來解決小孩讀書的學位房問題。
上述的免征增值稅、個人所得稅的親屬關系包括：
1. 無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
2. 無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人。
四、個人之間交易二手住宅前需要關注哪些基礎信息？
在二手住宅交易過程中，有幾個基礎信息需要重點關注，這是能否享受稅收優惠、以及確定稅款征收方式的關鍵。
五、個人之間交易二手住宅的稅費繳納如何辦理？
根據國家稅務總局規定，營改增后由地稅機關負責二手房的稅款征收，個人之間交易二手住宅需要去房屋所在地的主管地稅機關辦理稅費繳納手續，買賣雙方帶齊房產證、網簽合同、身份證、戶口簿、結婚證等資料。
六、個人之間交易二手住宅稅費的應用舉例？
例：小紅2016年9月轉讓一套住宅給小明，合同簽訂價格為100萬，主管稅務機關系統核定價格120萬，交易雙方對稅務機關核定價格無異議。該套房屋為小紅2013年9月時通過購買取得，房屋建筑面積88㎡，購房發票金額80萬。該套房屋為小明家庭唯一住房。合同約定小明負擔過戶環節的所有稅費。
Step1：確定交易雙方的計稅價格
①該套房屋建筑面積=88㎡＜144㎡，為普通住房；房屋購買年限=3年＞2年，符合免征增值稅政策。
②由于該套房屋免征增值稅，合同價格不要換算，即：不含稅價格=合同價格=100萬。
③不含稅價格100萬＜系統核定價格120萬，確定小紅和小明本次房屋交易的計稅價格=120萬。
Step2：交易雙方應交的各項稅費
①小紅：免征增值稅及附加，只需繳納個人所得稅=（120-80）×20%=8萬。
②小明：只需繳納契稅，根據契稅政策，小明所購住宅面積＜90㎡且為家庭唯一住房，契稅稅率適用1%。應交契稅=120×1%=1.2萬。
③由于合同約定買方負擔過戶環節的所有稅費，所以小明需負擔稅費=8萬+1.2萬=9.2萬。
（來源：廣東地稅）
